Installation solaire sur le toit : ce qu'il faut savoir lors de la vente d'un bien immobilier

De nombreux propriétaires sous-estiment les formalités à accomplir lorsqu'ils vendent une maison équipée d'une installation photovoltaïque. Les notaires fournissent des explications et proposent des solutions juridiquement sûres. Ce que les acheteurs et les vendeurs doivent savoir.

En Allemagne, des millions de maisons sont équipées d'une installation solaire sur leur toit. Mais qu'advient-il de cette installation lorsque la maison est vendue ? Fait-elle automatiquement partie du bien immobilier ? L'installation solaire est-elle vendue avec la maison ou le vendeur doit-il pouvoir continuer à l'utiliser ? Les notaires clarifient la situation avec les parties concernées et intègrent les dispositions appropriées dans le contrat de vente immobilière. Cela permet d’éviter les litiges, les inconvénients fiscaux et la perte des droits à la garantie ou des subventions.

„ Une installation photovoltaïque soulève certaines questions juridiques en cas de vente. Les parties concernées devraient en parler dès que possible au notaire lors de la vente. Cela permettra d'éviter les mauvaises surprises de part et d'autre “, explique Dr Markus Baschnagel, directeur général de la Chambre des notaires du Bade-Wurtemberg.

L'installation solaire fait-elle automatiquement partie de la maison ?

La réponse en surprend plus d'un : cela dépend. Dans le cas de la configuration de loin la plus courante, dite « montage surélevé », où les modules sont fixés sur des rails posés sur le toit existant, l’installation est considérée, selon l’opinion juridique dominante, comme un bien mobilier autonome. Elle ne fait donc pas automatiquement partie du bien immobilier et n’est par conséquent pas vendue d’office avec celui-ci.

Il en va autrement dans le cas du montage dit « intégré au toit », dans lequel les panneaux solaires remplacent les tuiles et sont intégrés à l'enveloppe du bâtiment. Dans ce cas, l'installation fait généralement partie intégrante, sur le plan juridique, du terrain de la maison et partage son sort. Dans ce cas, l’installation solaire ne peut pas être séparée sans autre forme de procès du terrain et est en principe automatiquement vendue avec celui-ci.

„ Cette distinction a des conséquences importantes : sur le prix d'achat, sur la fiscalité et sur la question de savoir qui perçoit la rémunération pour l'injection dans le réseau après la vente “, explique le Dr Baschnagel.

Vente conjointe de l'installation photovoltaïque

Si l'installation photovoltaïque doit être cédée à l'acheteur en même temps que la maison, cela doit être expressément stipulé dans l'acte de vente notarié, quel que soit le type de construction. Si les parties conviennent d'un prix d'achat proportionnel pour l'installation, celui-ci peut être exonéré de droits de mutation immobilière.

De plus, les contrats en cours peuvent être transférés à l'acheteur :

– le contrat de rachat conclu avec le fournisseur d'énergie
– contrats d'entretien et d'assurance en cours
– le cas échéant, un contrat de prêt si l'installation est encore en cours de financement

Les droits découlant d'une garantie constructeur (souvent d'une durée pouvant aller jusqu'à 20 ans) devraient également être expressément transférés par le vendeur à l'acheteur.

Tout dépend toujours du cas particulier

Même si la vente conjointe de l'installation est la règle générale, d'autres scénarios sont envisageables : si le vendeur souhaite continuer à utiliser l'installation solaire, cela doit être garanti par contrat et, le cas échéant, inscrit au registre foncier par l'enregistrement d'une servitude. Si l’ancien propriétaire n’a loué que la surface du toit et qu’une entreprise, par exemple, y a installé une installation, l’acheteur se substitue à l’ancien propriétaire dans le contrat existant.

Pourquoi la réglementation notariale est-elle si importante ?

Les notaires informent les parties, de manière neutre et compréhensible, sur les questions juridiques courantes relatives aux installations photovoltaïques dans le cadre d'un acte de vente immobilier.

Le contrat de vente authentifié par un notaire apporte également une sécurité juridique en ce qui concerne l'installation photovoltaïque : il précise ce qui est inclus dans la vente, régit la reprise des contrats, garantit, le cas échéant, la poursuite de l'utilisation et évite des litiges coûteux par la suite. „ Tout acheteur ou vendeur qui ne sait pas ce qu’il adviendra de l’installation solaire située sur le toit devrait consulter un notaire dès que possible “, conclut le Dr Baschnagel..