La dette foncière simplifie le financement immobilier - en cas de défaut de paiement, la vente forcée menace

Pour réaliser son rêve de devenir propriétaire d'une maison ou d'un appartement, il faut généralement contracter un prêt. Pour se prémunir contre les défauts de paiement, les banques et les assureurs qui financent le projet font généralement inscrire une dette foncière exécutoire au registre foncier. Si le prêt ne peut pas être remboursé conformément au contrat, la dette foncière permet, sous certaines conditions, une vente forcée du bien immobilier sans décision judiciaire préalable. Le prêteur est remboursé par le produit de la vente. Souvent, les titulaires de la dette foncière ne savent pas qu'ils sont également responsables avec leur salaire et d'autres biens pour répondre aux exigences de la banque.

Hypothèque exécutoire pour garantir la banque

Si l'acheteur ou le maître d'ouvrage contracte un prêt pour financer un bien immobilier, celui-ci doit être garanti par ce que l'on appelle un droit de gage immobilier. Il s'agit souvent d'une dette foncière. Celle-ci sert uniquement à protéger le créancier et lui permet de réaliser plus facilement le bien immobilier en cas de non-paiement des mensualités. Pour ce faire, la soumission à une exécution forcée immédiate est convenue dans le formulaire de constitution de la dette foncière, de sorte que le prêteur puisse lancer une vente forcée sans décision de justice en cas de défaut de paiement. Cela suppose toutefois la résiliation de la dette foncière, qui est soumise à des conditions strictes. Ensuite, un délai d'attente de six mois s'applique avant la vente forcée. Si la vente a lieu, l'emprunteur doit rembourser au maximum le solde de la dette en cours, y compris les intérêts non payés. En outre, il est souvent convenu d'une responsabilité personnelle du débiteur qui doit, si nécessaire, rembourser le prêt avec ses autres biens.

Le rang dans le registre foncier est décisif pour la garantie

Un facteur décisif pour la sécurité que le prêteur obtient par la dette foncière est son rang dans le registre foncier. Les propriétaires fonciers peuvent y faire inscrire plusieurs droits qui seront servis dans l'ordre en cas de vente. Cela signifie qu'en cas de vente forcée, le produit de la vente servira d'abord à rembourser les créances de premier rang, qui offrent donc la plus grande sécurité. En règle générale, une banque exigera donc une dette foncière de premier rang. Si d'autres droits y sont déjà inscrits, la banque exige souvent un retrait derrière ses droits. De même, d'autres droits qui ne visent pas un paiement, comme le droit d'habitation, réduisent la valeur du bien immobilier, car ils doivent continuer à être accordés par l'acheteur en cas de vente.

La dette foncière par correspondance permet d'économiser des frais et du temps par la suite

Une dette foncière peut être conçue comme une dette foncière comptable ou comme une dette foncière par lettre. La dette foncière comptable est simplement inscrite au registre foncier avec la mention "dette foncière sans lettre". Pour toute modification ultérieure, une autre inscription au registre foncier, liée à des coûts et à des délais, est nécessaire. En revanche, dans le cas de la dette foncière par lettre, une lettre de dette foncière est également établie, qui est à la fois un acte et un titre. En règle générale, la cédule hypothécaire reste auprès de la banque jusqu'à ce que le prêt soit entièrement remboursé. Bien que l'Office du registre foncier perçoive des frais pour la délivrance de la lettre de dette foncière, celle-ci offre certains avantages après le remboursement du prêt : la lettre de dette foncière peut ainsi être cédée gratuitement par acte sous seing privé ou par acte notarié, par exemple pour garantir un nouveau crédit.

Le notaire guide la constitution de la dette foncière

La constitution d'une dette foncière requiert toujours l'intervention d'un notaire. Si, en outre, une convention d'exécution forcée immédiate est prévue, la constitution doit être lue et authentifiée par un notaire. L'acte de constitution mentionne entre autres le montant de la dette foncière. La procédure elle-même se déroule de manière standardisée : le prêteur établit le formulaire de constitution de dette foncière et le transmet au notaire. Celui-ci établit l'acte de constitution de la dette foncière et le dépose auprès du bureau du registre foncier après lecture, signature par l'emprunteur et authentification. L'Office du registre foncier inscrit la dette foncière au registre foncier. Le notaire envoie l'acte de constitution et l'extrait actualisé du registre foncier au prêteur et conclut ainsi la constitution de la dette foncière. Tant l'Office du registre foncier que le notaire supportent des frais dont le montant dépend du cas particulier.

Les personnes qui souhaitent se faire conseiller au préalable par un notaire à ce sujet trouveront des informations sur Internet à l'adresse suivante https://notar.de/ le bon interlocuteur. Consultez également le portail des consommateurs en ligne de la Chambre des notaires à l'adresse suivante https://ratgeber-notar.de/.