Crédit remboursé - et maintenant ?

Lorsqu'un prêt est enfin remboursé, de nombreux propriétaires se demandent ce qu'il advient de la dette foncière inscrite à cet effet. Doit-elle être radiée ou peut-elle simplement rester inscrite au registre foncier ? Contrairement à l'idée reçue, "laisser en l'état" ne présente des avantages que dans de rares cas, mais comporte en même temps des risques considérables pour une vente ou une cession ultérieure du bien immobilier.

Radiation de la dette foncière

"Lorsqu'un prêt est remboursé, une dette foncière inscrite à cet effet ne s'éteint pas automatiquement. Pour faire radier une dette foncière, il faut d'abord obtenir une autorisation de radiation certifiée de la banque ainsi qu'une déclaration d'accord du propriétaire certifiée par un notaire", explique le notaire Dr Irene Kämper, porte-parole de la Chambre des notaires rhénans, avant d'ajouter : "S'il s'agit d'une dette foncière dite par lettre, il faut également présenter l'original de la lettre de dette foncière".

Vente du bien immobilier

En cas de vente d'un bien immobilier, les dettes foncières existantes doivent généralement être annulées, faute de quoi l'acheteur risque d'être mis en vente forcée après le paiement du prix de vente en raison des dettes impayées du vendeur. Si le vendeur ne dispose pas (encore) de l'autorisation de radiation et d'une éventuelle cédule hypothécaire à ce moment-là, par exemple parce que le prêt n'a pas encore été remboursé, le notaire est généralement chargé d'obtenir ces documents.

"Souvent, l'autorisation de radiation ainsi qu'une éventuelle cédule hypothécaire sont envoyées à l'emprunteur dès que le prêt est remboursé. Si ces documents ne sont pas remis immédiatement au bureau du registre foncier et que la radiation n'est pas effectuée, il y a de fortes chances qu'ils se perdent au fil du temps, le cas échéant sur plusieurs générations. En cas de perte d'une cédule hypothécaire, il faut engager une longue et coûteuse procédure d'assignation avant de procéder à la radiation. Cela retarde l'exécution du contrat de vente immobilière de nombreux mois, voire d'années dans le pire des cas, et peut entraîner chez l'acheteur des indemnités de non-acceptation ou des frais de location supplémentaires dont le vendeur est éventuellement responsable", prévient Kämper. La règle est donc la suivante : en supprimant rapidement, on évite le risque de ne plus retrouver les documents nécessaires de nombreuses années plus tard. Les dettes foncières avec certificat de dette foncière, en particulier, devraient donc être radiées immédiatement après le remboursement du prêt.

Transmission du bien immobilier aux enfants

Même si des parents souhaitent transmettre leur bien immobilier à leurs enfants, il est dans la plupart des cas judicieux de "nettoyer" le registre foncier et de supprimer les dettes foncières. Souvent, les parents souhaitent se réserver des droits d'utilisation sur le bien immobilier, comme par exemple un droit d'usufruit ou d'habitation. "Dans certaines circonstances, il existe un risque que l'acquéreur réutilise la dette foncière pour un nouveau prêt. S'il ne rembourse pas correctement le nouveau crédit, la banque risque de procéder à une exécution forcée et, par conséquent, d'annuler le droit d'usage des parents", explique Kämper.

Laisser subsister la dette foncière au cas par cas

"Il n'est que rarement judicieux de laisser la dette foncière en place. C'est le cas lorsqu'un autre prêt doit être contracté rapidement, par exemple pour moderniser le bien immobilier. Dans certains cas, la banque accepte à nouveau la dette foncière existante comme garantie aux mêmes conditions. Dans ce cas, on économise les frais de notaire et de justice pour la radiation de l'ancienne dette foncière et la constitution d'une nouvelle", conclut Kämper.

Les notaires aident à la prise de décision

La question de savoir s'il est judicieux de laisser la dette foncière en suspens dépend des circonstances individuelles. Les notaires conseillent volontiers à ce sujet, fournissent sur demande des informations sur les coûts de la radiation et se procurent les documents nécessaires à la radiation.