Attention aux terrains en deuxième ligne — un voisin peut refuser l'accès à sa propre maison

Les propriétaires dont la maison ne dispose pas d'un accès direct à la rue partent souvent du principe que leur voisin tolère qu'ils traversent son terrain. Cela peut rapidement poser problème en cas de litige ou de vente à un tiers si aucun droit de passage n'a été inscrit au registre foncier. Même après des décennies d'accord tacite, il n'existe pas de droit coutumier d'utilisation du passage. Les personnes concernées, ainsi que celles qui souhaitent acheter ou construire une maison en deuxième ligne, doivent impérativement se prémunir juridiquement.

Faire inscrire un droit de passage au registre foncier

Selon la Cour fédérale de justice, un droit de passage ne peut naître que d’un accord relevant du droit des obligations, d’une inscription au registre foncier ou d’un droit de passage d’urgence. Un accord relevant du droit des obligations, c’est-à-dire un contrat, ne s’applique qu’entre les parties contractantes initiales. La disposition est donc nulle dès qu’il y a changement de propriétaire de l’un des terrains. Seule une inscription au registre foncier du bien serviteur, par lequel le propriétaire en retrait pourra à l’avenir accéder à pied ou en voiture à son propre bien, permet d’obtenir une solution sûre et durable. À cette fin, un notaire doit certifier ou authentifier le consentement écrit de toutes les parties concernées. Ainsi, les deux parties et leurs ayants droit sont protégés contre toute mauvaise surprise.

Ne pas exercer le droit de passage „ comme ça “, en aucun cas

Le droit de passage peut être envisagé lorsqu'une propriété ne dispose pas, de manière temporaire ou permanente, de la liaison nécessaire avec une voie publique. Cela inclut également le fait de traverser la propriété voisine en voiture pour se garer sur sa propre propriété. Seuls les propriétaires et les titulaires d'un droit de superficie peuvent revendiquer un droit de passage d'urgence, et non les locataires. En outre, ils doivent indemniser financièrement de manière appropriée le propriétaire du terrain voisin et assumer les obligations en matière de sécurité routière, de déblayage et de salage. Le droit de passage d'urgence ne s'applique que si le voisin y a consenti volontairement ou si un tribunal en a décidé ainsi.

Un permis de construire ne remplace pas un droit de passage

Même ceux qui envisagent de construire une maison doivent s'entendre dès le début avec leurs voisins. Les terrains situés en retrait ne peuvent être construits que si les services de collecte des déchets et les secours disposent d'un accès sécurisé via le terrain situé à l'avant. À cette fin, le propriétaire peut souscrire une « servitude de construction » auprès des autorités chargées de l'urbanisme. Celui-ci est inscrit au registre des servitudes de construction et constitue une condition préalable à l'obtention du permis de construire. Mais attention : si la servitude de droit public permet la construction d'une maison, les maîtres d'ouvrage doivent en revanche conclure un accord de droit privé pour obtenir un droit d'usage leur permettant d'accéder à leur propre terrain en passant par la propriété du voisin.

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