Achat d'une maison en famille ou en couple : quand une GbR peut être judicieuse
Lorsque des couples, des frères et sœurs ou des parents et enfants achètent ensemble un bien immobilier, la question ne se pose pas seulement de savoir qui possède quelle part. Il est également important de savoir qui paie et combien. Que se passe-t-il en cas de séparation, de décès ou de transmission ultérieure à la génération suivante ? Une société de droit civil, en abrégé GbR, peut permettre une organisation flexible dans de tels cas - mais elle doit être planifiée avec soin. Les notaires sont des interlocuteurs compétents en la matière.
Vastes possibilités de réglementation pour les couples et les époux
„Dans le cas d'un investissement immobilier commun de partenaires non mariés, l'acquisition en GbR peut être une bonne option. En effet, si l'un des partenaires apporte beaucoup plus de fonds propres, de remboursements de prêts ou d'investissements, les droits de compensation ultérieurs sont souvent incertains et sujets à des litiges sans réglementation claire“, explique Stefanie Rhode, directrice de la Chambre des notaires du Brandebourg. Une acquisition en GbR permet ici de trouver une solution sur mesure : les droits de compensation ou de transfert en cas de séparation, les dispositions en cas de décès d'un associé, si et dans quelles conditions les parts de GbR peuvent être transférées à des tiers et de nombreux autres détails peuvent être réglés dans le contrat de société. Contrairement à d'autres formes de sociétés, telles que la SARL, la création et l'administration d'une GbR nécessitent généralement beaucoup moins de travail. Par exemple, aucun capital minimum n'est requis pour la création d'une GbR.
Pour les couples mariés, l'achat en GbR mérite également d'être envisagé. Rhode explique : „Outre les avantages déjà mentionnés de la GbR, des dispositions particulières peuvent être prises dans le contrat de société en cas de divorce ou de séparation, par exemple pour la poursuite de l'utilisation du bien immobilier, la reprise de parts ou la compensation des investissements réalisés. En outre, la GbR permet une répartition particulièrement flexible du patrimoine au sein du mariage“.“
Participation au patrimoine de la prochaine génération
Si le patrimoine doit déjà être transmis à long terme aux enfants ou aux petits-enfants, une GbR peut également constituer une forme juridique intéressante. En effet, elle permet une transmission progressive du patrimoine par le biais d'une cession graduelle de parts. En outre, il est possible d'opter pour une structure dans laquelle les parents ou les grands-parents se réservent encore une certaine influence et un certain revenu sur les biens détenus par la GbR, aussi longtemps qu'ils le souhaitent. Si des enfants mineurs sont impliqués, il convient d'être particulièrement vigilant. Des exigences juridiques supplémentaires, telles que la représentation de l'enfant ou l'autorisation du tribunal de la famille, peuvent alors jouer un rôle.
Evolution actuelle du droit fiscal concernant le „logement familial“
„Les motifs fiscaux jouent souvent un rôle dans le choix d'une GbR“, explique Rhode. Les parts sociales d'une GbR peuvent généralement être transmises de manière plus flexible que les parts de copropriété d'un bien immobilier. De cette manière, les abattements existants en matière d'impôt sur les donations peuvent, dans certaines circonstances, être utilisés de manière continue et précise. Si un associé investit plus que l'autre, cela peut être compensé par un transfert de parts correspondant. Cela est particulièrement important lorsqu'il n'existe que de faibles abattements fiscaux. „Ainsi, pour les couples non mariés dont l'abattement fiscal pour les donations n'est que de 20.000 euros, une contribution plus importante de l'un des partenaires à l'investissement dans le bien immobilier peut rapidement déclencher un impôt sur les donations sans compensation correspondante“, prévient Rhode. Dans le cas des sociétés civiles immobilières en particulier, les conséquences juridiques et fiscales d'un transfert de parts devraient toujours être soigneusement examinées au préalable.
Une objection fiscale souvent discutée jusqu'à présent à l'encontre de la GbR entre époux a nettement perdu de son importance suite à une décision de justice récente. Ainsi, la Cour fédérale des finances a précisé que ce que l'on appelle le „privilège du logement familial“ en droit fiscal, qui exclut de l'impôt sur les donations, sous certaines conditions, la transmission à titre gratuit entre époux du logement familial à usage personnel, peut en principe être pris en compte même si le bien immobilier est détenu en GbR. La structure de GbR n'exclut donc pas a priori l'exonération fiscale pour le logement familial. Bien entendu, il faut toujours évaluer au cas par cas si les conditions sont remplies dans un cas concret et, si nécessaire, consulter un conseiller fiscal au préalable.
Pourquoi le conseil est important avant l'achat d'un bien immobilier
Les personnes qui souhaitent acquérir un bien immobilier en commun devraient se renseigner suffisamment tôt sur la forme juridique adaptée à leur cas. Si l'acquisition est envisagée sous la forme d'une société civile, les notaires conseillent en particulier sur la forme du contrat de société et sur les démarches à effectuer pour le registre et le cadastre. Le contrat de société lui-même ne doit pas être authentifié par un notaire dans tous les cas. Une participation notariale est toutefois nécessaire parce qu'une GbR qui doit devenir propriétaire d'un bien immobilier doit être inscrite au registre des sociétés (ce qu'on appelle une „eGbR“). Pour cela, il est nécessaire de faire certifier l'inscription par un notaire. En outre, il arrive souvent que les dispositions légales relatives à la GbR ne soient pas adaptées à un cas particulier et que des dispositions différentes soient souhaitées, par exemple en cas de décès. Les notaires aident à trouver la forme juridique appropriée et à la mettre en œuvre en toute sécurité juridique.
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