Anciennes décisions de la communauté des copropriétaires - vérifier d'urgence la nécessité d'agir

La dernière réforme de la loi sur la copropriété a considérablement modifié les conditions dans lesquelles les décisions prises par un syndicat de copropriétaires sont également opposables aux acheteurs et autres ayants droit. La disposition transitoire visant à protéger les anciennes résolutions expire fin 2025. Il convient donc de vérifier s'il est nécessaire d'adapter les anciennes résolutions.

Accords et décisions

La loi sur la copropriété fait une distinction entre les décisions et les accords. Dans les conventions, des dispositions générales sont prises, comme par exemple la destination des différentes unités (utilisation résidentielle ou commerciale). Tous les copropriétaires doivent toujours participer aux accords. Il en va autrement des résolutions : elles peuvent être adoptées à la majorité et règlent certains cas particuliers, par exemple la réalisation de mesures d'entretien concrètes. Tous les copropriétaires ne doivent donc pas nécessairement participer à une décision. „C'est pourquoi une décision prise à la majorité n'est possible que si la loi sur la copropriété l'autorise ou si cela a été autorisé par une convention entre tous les copropriétaires“, explique Dr Philipp Selentin, gérant de la Chambre des notaires de Thuringe.

L'engagement des ayants droit

Cette distinction devient importante lorsqu'il s'agit de savoir si les acquéreurs d'un logement sont liés par les dispositions communautaires antérieures. „En règle générale, les accords n'ont d'effet pour et contre les acheteurs et autres successeurs spéciaux que s'ils sont inscrits au registre foncier“, explique encore Selentin „En revanche, la situation est plus complexe pour les décisions“.“

D'une part, la loi sur la copropriété prévoit directement une prise de décision dans certains cas, dans la mesure où une disposition légale autorise expressément une telle prise de décision. Les décisions fondées sur une telle base juridique ne nécessitent pas d'inscription au registre foncier.

Il en va autrement pour les décisions, qui ont été prises en vertu d'un accordCelles-ci doivent impérativement être inscrites au registre foncier si elles doivent également s'appliquer à un acquéreur. Jusqu'à présent, ce problème n'était pas aigu pour les anciennes résolutions adoptées avant le 01.12.2020 en raison d'une disposition transitoire. Ce statut de protection temporaire expire toutefois à la fin de l'année civile 2025. Cela vaut en particulier pour les décisions fondées sur des clauses d'ouverture. Sur le plan du contenu, cela peut par exemple concerner les décisions relatives à l'affectation des locaux. A partir du 01.01.2026, elles ne seront opposables aux acheteurs et autres successeurs que si elles sont inscrites au registre foncier.

Suite de la procédure

„Il convient de déterminer à temps, avant la fin de l'année, les contenus importants des résolutions et de vérifier s'ils doivent être inscrits au registre foncier, afin d'éviter qu'ils ne soient plus valables, notamment vis-à-vis des acheteurs. Il convient notamment d'examiner les résolutions adoptées avant le 01.12.2020 et dont le contenu repose sur un accord dans le règlement communautaire (clause dite d'ouverture)“, résume Selentin.  

Les notaires apportent leur soutien lors de l'enregistrement

De la création de la communauté des copropriétaires à l'inscription d'anciennes décisions au registre foncier, les notaires sont des interlocuteurs compétents également dans le domaine du droit de la copropriété et conseillent en outre sur toutes les questions relatives à la procédure du registre foncier.

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